Yvan
Lille est une localité qui compte plus de 230 000 habitants intra-muros, plus cinq fois ce nombre en Métropole. Le secteur de l’immobilier s’y développe rapidement et les offres de vente et de location y sont relativement nombreuses. Cependant, avant toute transaction immobilière, tout bien immobilier doit faire l’objet de certains diagnostics immobiliers. Parmi eux, on note le diagnostic loi Carrez, un diagnostic obligatoire en cas de vente d’appartement par exemple. On vous en dit plus dans les paragraphes qui suivent.
Sommaire
Qu’entend-t-on par diagnostic loi Carrez ?
Communément appelé métrage loi Carrez, le diagnostic loi Carrez consiste à calculer la superficie exacte des bâtiments à usage de logement dans les copropriétés avant la réalisation d’une vente. Il est encadré par la Loi Carrez publiée le 18 décembre 1996. Celle-ci met en avant l’obligation d’un propriétaire de lot ou de fraction de lot en copropriété et destiné à la vente à faire mention de la superficie privative du lot, au niveau de tous documents liés à la transaction de vente.
Le diagnostic loi Carrez permet donc de déterminer précisément la surface habitable d’un appartement. Il peut faire office de protection en cas de litige. Lors de la rédaction d’un acte authentique de vente ou d’une promesse de vente, le vendeur devra ainsi fournir un certificat loi Carrez. Tout ceci pour dire que le diagnostic Loi Carrez est une condition sine qua non pour vendre votre appartement à Lille, si vous êtes propriétaire.
Quelle est l’utilité de la mesure de superficie loi Carrez ?
Le métrage loi Carrez constitue un document obligatoire dans tous dossiers de vente de biens immobiliers situés en copropriété. La surface obtenue après calcul par un expert devra figurer dans l’acte de vente. Sans cela, la nullité de cet acte peut être invoquée par l’acheteur. Ce diagnostic possède généralement une validité illimitée. Cependant, il peut être nécessaire de le refaire si le bien doit faire l’objet de travaux d’agrandissement ou de réduction de la surface habitable (ITI notamment).
Quand réaliser un diagnostic loi Carrez à Lille ?
À Lille, le métrage loi Carrez est indispensable pour toutes les ventes immobilières au sein des copropriétés. Dans la majeure partie des cas, il s’agit d’un lot à usage d’habitation. Cependant, il peut aussi être question d’un lot à fonction d’activité ou à fonction commerciale. Pour simplifier, le diagnostic loi Carrez concerne donc tous les logements en copropriété d’appartement et toutes les habitations en lotissement. C’est ce que l’on appelle la copropriété horizontale.
Il faut néanmoins savoir que l’obligation de réaliser un diagnostic loi Carrez ne concerne pas les maisons individuelles. C’est aussi le cas des habitations en vente en état futur d’achèvement. Ces logements en copropriété disposent de leur propre législation.
En quoi consiste le diagnostic loi Carrez ?
Le diagnostic loi Carrez mesure la surface habitable d’un bien en copropriété en prenant en compte différents facteurs. La surface comprend notamment toutes les surfaces privatives propres au logement et disposant d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Il peut s’agir des surfaces de locaux fermés, en dur et couvertes. Le mesurage concernera essentiellement la superficie des pièces.
En effet, le diagnostic loi Carrez ne prend pas en compte le gros œuvre. Vous devrez donc exclure du calcul :
- les gaines,
- les cloisons,
- les murs,
- les cages et les marches d’escalier.
À ceux-ci s’ajouteront les embrasures des fenêtres et des portes. Lors du calcul de la surface privative, les lots faisant moins de 8 m2 ne seront également pas considérés, sauf si plusieurs lots accolés sont destinés à la vente.
Le diagnostic loi Carrez ne s’applique qu’aux pièces privatives et propres à l’habitation. Il ne concerne donc pas les éléments tels que :
- les jardins,
- les caves,
- les garages,
- les places de parking,
- les boxes et les annexes,
- les greniers non aménageables.
C’est également le cas des terrasses ouvertes et des balcons, n’étant pas des locaux fermés en dur.
Qui peut s’occuper de la mesure du bien ?
Le mesurage en loi Carrez peut être effectué par soi-même ou confié à un professionnel. En effet, le recours à un expert n’est pas imposé par la loi. Néanmoins, cette démarche reste relativement conseillée. Elle demande de la méthode, de la rigueur, mais aussi une bonne compréhension des actes officiels. Vous devez également savoir que le mesurage peut être plus difficile dans certaines pièces. C’est notamment le cas des pièces mansardées et des pièces aux configurations complexes.
Faire confiance à un professionnel permet de bénéficier d’un métrage proche de la réalité. Il dispose généralement d’une assurance responsabilité civile professionnelle, ce qui protège l’acquéreur en cas de litige. La loi tolère une marge d’erreur de 5 % dans les calculs. Si ce seuil est dépassé, l’acheteur peut contraindre le vendeur à l’indemniser. Certaines sanctions légales sont également prévues par la loi.
Que faire dans le cas d’une erreur de métrage ?
Lors de la réalisation d’un diagnostic loi Carrez, les erreurs de surface peuvent avoir de lourdes conséquences. Généralement, la surface du bien doit être mentionnée dès l’avant-contrat. Elle doit figurer aussi bien dans la promesse de vente que dans le compromis de vente. Cette superficie devra également être notifiée dans l’acte notarié. Dans le cas où la surface ne serait pas indiquée dans ces documents, la nullité de la vente peut être engagée par l’acheteur. Cette action est réalisable dans un laps de temps d’un mois, une fois l’acte de vente signé. Cependant, cette possibilité ne s’applique pas si la superficie est mentionnée sur l’acte de vente définitif.
La surface est mentionnée dans l’acte de vente, mais vous constatez une erreur de plus de 5 % ? Dans ce cas, vous pouvez exiger une baisse du prix. La réclamation pourra se faire 1 mois après la signature de l’acte définitif. Si l’erreur est constatée dans le compromis de vente, cela peut conduire à une diminution du prix de vente ou à une correction de la surface dans l’acte de vente.
Petite remarque : la superficie loi Carrez peut également être indiquée dès l’annonce de la vente. Les potentiels acheteurs peuvent ainsi avoir accès à l’information avant même de commencer les procédures d’achat. Cela permet d’éviter tout risque de litige.
Cependant, une erreur dans le calcul peut entraîner une négociation du prix à la baisse, et ce, dans le cas d’une superficie réelle inférieure à la superficie mentionnée. En revanche, si cette superficie est supérieure à la surface mentionnée, le vendeur n’a pas la possibilité d’augmenter le prix de vente.
